السكن حلم بعيد المنال.. والوزارة تعمل على ترتيب أوراقها … إلغاء اكتتاب المتأخرين عن سداد الالتزامات المالية! … وزير الأشغال العامة والإسكان لـ«الاقتصادية»: شركاتنا تنفذ 997 مشروعاً بخطة إنتاجية 500 مليار ليرة .. عمليات بيع وهمية.. ودفاتر بين شراء وبيع من شخص لآخر ولا توجد أراض بل هي على الورق!
| شادية إسبر- تصوير: طارق السعدوني
يسعى المواطن السوري وخاصة شريحة الشباب لتأمين مسكن العمر، واقع صعب والمأمول فيه اقترب من المستحيل، فمشكلة العقارات عموماً قديمة تراكمية متشعبة، ومن الظلم تحميلها لجهة بمفردها، أو لحقبة زمنية بمعزل عن سابقاتها، هذه المشكلة عمّقتها الحرب، وزادتها قسوة وأخّرتها خطوات كانت قد سارت بها قدماً قبل 13 عاماً، وما تعرضت له البنية العقارية بشقيها (الخاصة والعامة) من خسائر كبيرة ودمار يحتاج إلى عقود من العمل الحثيث لترميم فاقده، مع شحّ وتوقف مصادر التمويل، فما الذي يتم العمل عليه حالياً في الشأن الأكثر أهمية للمواطن؟ حيث تأمين المنزل أهم أسس الاستقرار الاجتماعي، وبالتالي الاقتصادي، ومن هنا تنبع ضرورة تضافر جهود الجميع لإيجاد الحلول بناءً وتسعيراً، وهذه مسؤولية جهات عدة خلافاً لما هو معتقد شعبياً بأنها على عاتق وزارة الإسكان بمفردها.
تحت ظروف استثنائية متعددةِ مستويات الصعوبة، لم تتوقف وزارة الأشغال العامة والإسكان عن العمل والإنجاز، محققة نسب تنفيذ متفاوتة بين 30 بالمئة و70 بالمئة، إضافة لتسليم 40 ألف شقة سكنية في السكن الشبابي والعمالي خلال سنوات الحرب، وتذليل أغلبية العقبات أمام ما تبقى من مشاريع متعثرة، إضافة لإنجاز أبنية الشريحة الأولى من متضرري الزلزال بنسبة 100 بالمئة وللثانية 70 بالمئة، في حين تقوم شركاتها بتنفيذ نحو ألف مشروع بخطة إنتاجية 500 مليار ليرة، كل ذلك مع جهود جبارة في إعادة بناء الخطط وتصحيح المفاهيم، وإرساء أسس متينة للقادم، كي يكون الإنجاز بالشكل الأمثل والأسرع في مرحلة إعادة الإعمار، فبلغت مناطق التطوير العقاري المحدثة الجاهزة للتنفيذ 27 منطقة، بدأ العمل بإحداها في حمص وأخرى قيد الانطلاق بريف دمشق، مع ضبط عمل الجمعيات السكنية، إضافة لمشاريع شراكة مع القطاع الخاص والدول الصديقة هي الآن بمرحلة تبادل الأفكار لتذليل عوائق العقوبات والأسعار.
حوار موسّع أجرته «الاقتصادية» مع وزير الأشغال العامة والإسكان المهندس سهيل عبد اللطيف، تناول محاور عدة تم طرحها كما يتناولها ويتساءل حولها المواطن السوري، أجاب عنها الوزير بمسؤولية وواقعية وشفافية.
السكن ليس من اختصاصنا وحدنا!
الجميع يضع مشكلات قطاع السكن على كاهل وزارة الأشغال العامة والإسكان، ما مسؤولياتها إزاء مشكلات تتفاقم؟
بموجب القانون رقم 17 لعام 2016 تم إحداث وزارة الأشغال العامة والإسكان لتحل محل وزارتي «الأشغال العامة و«الإسكان والتنمية العمرانية»، وهي تُعنى بشكل رئيس بثلاثة محاور، الأول هو التخطيط بمستويين مكانيين الإقليمي والعمراني، والثاني الإسكان بشقيه العام والتعاوني إضافة للتطوير العقاري، في حين يُعنى الثالث بالأشغال العامة ويتضمن الشركات الإنشائية ونقابة المقاولين المرتبطة، مع الإشراف على نقابة المهندسين، وكي نذهب إلى إستراتيجية عمل ممنهجة وصحيحة وجب التوضيح أن السكن ليس من اختصاص الوزارة بمفردها، فهو عمل يتعلق بمواضيع وجهات عدة، والوزارة جزء منها، ففي العام 2019 تم إعداد الإستراتيجية الوطنية للإسكان بمشاركة جميع الجهات المعنية كي تتم دراسة الموضوع بدقة ومنهجية، وألا يكون هذا الملف المهم عشوائياً، فالأمر يحتاج لأراض وتمويل ومخططات وقوانين وبيانات وغيرها من تفاصيل، لهذا تم عقد المؤتمر الوطني للإسكان وخرج بتوصيات، وأساس هذه الإستراتيجية أنها تعكس مهام الجهات المتعلقة بموضوع الإسكان.
أين نتجه؟!
ما محاور الاستراتيجية الوطنية للإسكان باختصار؟
المحور الأول هو محور البيانات الذي يعتبر مهماً جداً لنعرف أين نتجه، ونحدد بدقة أين يمكن أن نحقق توازناً، وأين العجز والفائض، والثاني هو التخطيط الإقليمي، وتوجهاته نحو محاور التنمية ومناطق النمو لتحديد الصالحة لتكون سكناً أم لا، وتم إنجاز الخريطة الوطنية للسكن والإسكان، في حين يتعلق المحور الثالث بتأمين الأراضي، وله علاقة بالوحدات الإدارية، والمحور الرابع يتعلق بالتمويل الذي ناقشناه بورشة عمل نتج عنها مجموعة توصيات ومقترحات لإقرار خطط تمويل وقروض سكنية متطورة وبالتنسيق مع كل الجهات، وفي المحور الخامس المتعلق بتقنيات التنفيذ أعدت نقابة المهندسين مصفوفة البرامج التنفيذية، كما تم العمل على تحديث الكود السوري الهندسي للزلزال، والمحور السادس المتمثل بالأطر المؤسساتية، تتم مراجعة التشريعات ضمن خطة الحكومة، بما يحقق أهداف وغايات الاستثمار في مجال التطوير العقاري بالصورة الأمثل.
التمويل عصب التنفيذ
السكن هو الهم الأكبر للمواطن، لماذا دائماً يواجه شبابنا صعوبة تأمين مسكن؟ دائماً هناك مشكلة إنجاز المشاريع وتأخر التسليم، لماذا؟
أؤكد مرة أخرى أن السكن الاجتماعي ينفذ وفق برنامج حكومي، وهو سكن مدعوم، فالأراضي شبه مجانية وتقسيط لـ25 عاماً، وللتوضيح أكثر فإن حصة القطاع العام من السكن كانت تُحدد في الخطط الخمسية، بمعنى عدد الشقق التي يجب أن تنفذ خلال خمس سنوات، وحصة القطاع العام بأكمله (التعاوني ومؤسسة الإسكان، والجهات العامة..) هي 12 بالمئة، 7 بالمئة منها لمؤسسة الإسكان، ومن الضروري الانتباه إلى الإمكانيات المتوافرة، فعلى سبيل المثال تأخر تسليم المرحلة الأخيرة من السكن الشبابي – وهنا يجب الإشارة إلى أنه خلال الحرب تم توزيع أكثر من 40 ألف شقة سكنية في ضواحي السكن الشبابي والعمالي بدمشق وحمص وحماة واللاذقية وطرطوس- والأعمال لم تتوقف أبداً، لكن تأخر تسليم المرحلة الأخيرة بسبب مشكلتين، تأمين الأراضي التي لم تكن موجودة عند الاكتتاب لهذه المرحلة، والثانية تكمن بالفجوة الكبيرة التي حصلت بين إيرادات المؤسسة وتكلفة التنفيذ، فجزء كبير من خطة التمويل يكون من الأقساط، وبالنظر إلى الارتفاع الكبير بالأسعار فإن قيمة الأقساط قليلة جداً مقارنة مع التكلفة، مع ملاحظة أنه في خطة التمويل توجد بعض الاستثمارات بالعقارات، وخلال الحرب لم تكن هناك حركة للعقارات، وهناك خطة استثمارية من الدولة كدعم للسكن الشبابي يصل إلى 30 بالمئة، وخلال هذه الفترة كان من الصعب أن نرفع الأقساط بما يتناسب مع التكلفة، كل هذا مجتمعاً تسبب ببعض التأخير في التنفيذ وتسليم المرحلة الأخيرة.
ما نسب التنفيذ في مشاريعكم السكنية، وهل هناك تسليم مرتقب؟ وأين؟
نسب التنفيذ في مشاريع السكن الاجتماعي هي متفاوتة، من 30 بالمئة إلى 70 بالمئة، بعض الضواحي الجديدة بدأ العمل بعد تأمين الأراضي وإضبارة التنفيذ، ونسب مقبولة قليلة تصل ببعض الضواحي إلى 70 بالمئة وبعضها الآخر يقارب 100 بالمئة.
وبالنسبة لسكن المتضررين من الزلزال، هناك مرحلتان، المرحلة الأولى تعويض للشريحة B وهي (مالك لسكن مهدم يوم الزلزال في منطقة غير منظمة – مالك لسكن مهدم يوم الزلزال مخالف في منطقة منظمة). تم الانتهاء من تنفيذ كامل الأبنية التي كُلفت فيها الوزارة وهي منجزة بنسبة 100 بالمئة، وأصبحت جاهزة لتسليمها لأصحابها؛ الذين تقدموا بطلبات اكتتاب عبر مركز خدمة المواطن، واستكمال الإجراءات وفق تعليمات إدارة الصندوق. والعمل مستمر للمرحلة الثانية (الأبنية التي يتم تشييدها على أرض مجالس المدينة) للشريحة CB ونسب التنفيذ تصل إلى 70 بالمئة، إذ سيتم التخصيص وفق طلبات الاكتتاب وقرارات مجلس إدارة الصندوق.
التمويل الغائب!
التمويل محور أساسي في إنجاز المشاريع على مستوى الوزارة، وأيضاً شراء الأفراد لمنازلهم، ماذا في واقع التمويل اليوم؟
هذا المحور هو عصب التنفيذ، وهو الرافعة التي تحمل عمليات تنفيذ الضواحي والأبنية، وفي أغلبية دول العالم المصارف هي التي تعنى بتمويل مشاريع التطوير العقاري وتشييد الضواحي من خلال القروض التي تُعطى للمطور العقاري أو القروض التي تُعطى للمواطن كي يحصل على مسكن، لكن الحرب التي شنت على سورية أثرت كثيراً في هذا المجال، وبات صعباً على المصارف العاملة تنفيذ هذه السياسة، لكن الوزارة قامت مؤخراً بدراسة هذا الجانب مع كل المصارف المرتبطة بوزارة المالية، وأقامت ورشات عمل، وتم تحديد بدقة ما الأساليب التي يمكن أن تكون للتمويل في المستقبل.
مشكلة المتأخرين
مشكلة المتأخرين عن سداد الأقساط لأكثر من 8 أشهر التي ظهرت بداية العام عند الانتقال إلى الدفع الإلكتروني، لنوضح أكثر الموضوع ومعالجته؟
لنبدأ ببرنامج السكن الاجتماعي يتم تسديد الأقساط الشهرية من المكتتبين عن طريق المصرف العقاري لحساب المشروع في المؤسسة، لم يكن هناك حساب لكل مكتتب، كان هناك حساب واحد للبرنامج، وبالتالي لا يوجد تفصيل مدفوعات الفرد مباشرةً، وكان تدقيق المدفوعات للفرد يتم عند التخصيص، وتظهر المشكلة عند عدد محدد من المكتتبين، ويطبق عليهم قانون المؤسسة، من تأخر 8 أشهر متواصلة عن الدفع يُفصل، وهذا موثق بالتعليمات الموجودة على الدفتر الذي كان بحوزة المكتتب ونصها واضح بنظام عمليات المؤسسة، ما حصل أن المكتتب كان يدفع للمصرف العقاري من دون مراجعة المؤسسة، أو متابعة القرارات والمراسيم المتعلقة، وبما أن الحالات التي كانت تظهر سابقاً فردية وبأعداد قليلة تفصل في كل تخصيص لم يأخذ الموضوع هذا الزخم، لكن عندما انتقلت المؤسسة مؤخراً إلى الدفع الإلكتروني، تم إدخال جميع البيانات، فظهرت أسماء المتأخرين عن السداد بالمدة القانونية دفعة واحدة، ومنهم من هو متأخر لسنوات طويلة، هؤلاء بحكم القانون ملغى اكتتابهم، وهذا الانقطاع عن السداد إثر في تلك المرحلة على عمليات تمويل التنفيذ.
مع أنه خلال سنوات الحرب كان يصدر كل عام إعفاء رئاسي للمتأخرين عن الغرامات وعن الدور، آخرها مرسوم يخص السكن الشبابي كان العام 2016، والعمالي في العام 2018، ومن سدد ضمن فترة الإعفاء التي منحتها المراسيم عاد حقه ولا مشكلة عليه، لكن من سدد خارج المدة عن طريق المصرف، ولم يراجع المؤسسة ظهرت مشكلته مع البدء بالدفع الإلكتروني، ولكيلا يخسر هؤلاء حقهم جرت دراسة الموضوع من مجلس إدارة المؤسسة بدقة، وقامت المؤسسة بحساب مبالغ التسوية وفق عدد أشهر التأخير، وإعداد قوائم، ووافقت رئاسة مجلس الوزراء على السماح لمن يرغب بتسوية وضع اكتتابه ضمن مدة لا تتجاوز نهاية تموز الجاري ويعود وضعه قانونياً كمكتتب، ويبدأ بعدها التسديد الشهري للأقساط.
الدفع إلكتروني
هل حُلت المشكلة نهائياً؟ أم إن المكتتب قد يواجه مشاكل لاحقاً عند التخصيص؟
بعد أن أصبحت آلية الدفع إلكترونياً بات كل شيء مضبوطاً ومسجلاً في حساب كل مكتتب، ونعيد التوضيح بأنه لو لم تظهر هذه المشكلة (مشكلة الانقطاع عن تسوية القسط) عند البدء بالدفع الإلكتروني؛ كان المكتتب سيواجهها عند التخصيص، أما الآن فحلت المشكلة بشكل نهائي، ونحن اليوم أمام فرصة كمؤسسة أن نرتب أوراقنا وأرقامنا وأدوارنا، وفرصة أيضاً للمواطنين المكتتبين أن يرتبوا أوراقهم، وأن ينتبهوا ويتابعوا دائماً تعليمات المؤسسة وقوانينها الواضحة، ومراجعة فروعها والتدقيق في حال أي التباس، من دون الرد على السماسرة أو بعض الموظفين ضعاف النفوس أو المكاتب العقارية، إذ كان لهؤلاء دور في خلق المشكلة عبر نصائح جانبية عشوائية، أدخلت المكتتب في الكثير من المشاكل لاحقاً.
قطاع الجمعيات يتعافى
الجمعيات السكنية مشاكلها كثيرة، ما دور الوزارة؟
دور الوزارة هو إشرافي، وهي تطبق قانون التعاون السكني، لكن كل القرارات التي تخص الجمعيات مثل طريقة ومبلغ الدفع وشراء الأراضي والاستلام وغيرها، جميعها تؤخذ في الهيئات العامة لهذه الجمعيات ولا يستطيع أحد أن يتدخل بها، ويجب التركيز أن تكون هذه التفاصيل في ثقافة المواطنين عند التعامل مع الجمعيات، وأساس تكوين الجمعيات التعاونية السكنية هو تعاوني أهلي، والقرار بكل مفاصل الجمعية يعود إلى الهيئة العامة أو في حالة الجمعية لديها مشروع هو لهيئة المستفيدين، ولا لأحد من الوزارة أن يأخذ أي قرار في أي جمعية بخصوص عملها.
بيع وهمي!!
يتحدث الناس عن عمليات احتيال وضياع حقوق في الجمعيات السكنية، كيف يتم ضبط هذا الموضوع لكونكم الجهة المشرفة؟
بسبب التراكم الطويل والكسل بعمل الجمعيات في السنوات الماضية، حدث الكثير من الخلل والركود والجمود، وكانت الإشكالية الأكبر حصول عمليات بيع وهمية كثيرة، وبيع وشراء الدفاتر التي تتنقل من شخص لآخر ولا توجد أراض بل هي على الورق، كما أن بقاء مجالس الإدارة في مناصبها لفترات طويلاً جعلتها تتصرف كمالكة للجمعية، وخلال السنوات الماضية عملت الوزارة على الموضوع، وتم تطبيق القانون في الدورة الانتخابية التي جرت عام 2020 والعام الجاري، وشهدنا مجالس جديدة، كما درست الوزارة أوضاع كل الجمعيات التي كان عددها 3132 جمعية مشهرة على مستوى البلاد، وبدأنا المعالجة عبر حل الجمعيات التي ليس لها كيان كامل، ودمج الجمعيات المتعثرة مع جمعيات أقوى بموافقة هيئتي الجمعيتين، وأصبح لدينا الآن بعد التصفية والمعالجة بحدود 1480 جمعية فقط، وعند ورود أي شكوى ضد أي مجلس إدارة تثبت صحتها نقوم على الفور بإسقاط المجلس، ولن يكون له الحق بأن يترشح مرة ثانية.
كما أن الوزارة أنشأت منصة هي قيد الإنجاز، وتم ربط كل الجمعيات بها، ما يسهل على الوزارة متابعتها والإشراف عليها بدقة ومرونة وسرعة أكبر.
الرقمنة لضبط التجاوزات!
ما العوامل التي تساعد على أن يأخذ هذا القطاع دوره؟
إذا عدنا إلى أساس تكوين هذا القطاع أنه تعاوني، وأعضاء الهيئة هم أصحاب القرار، ومجلس الإدارة لا يتعدى دوره عن مجلس لتنفيذ قرارات الهيئة، بمعنى إلا يكون مكاتب للبيع والشراء أو للسمسرة على التنفيذ أو للتحكم.. إلخ، فإذا عدنا إلى الفكرة الأساسية لإنشاء هذا القطاع التعاوني يكون حينها قد تعافى بشكل كامل وأخذ دوره وانطلق، وأعتقد أنه في الوزارة بالعمليات المذكورة آنفاً والتوجه نحو الأتمتة والرقمنة قد تم تجاوز خطوات كبيرة بهذا الاتجاه.
73 شركة تطوير عقاري
الشراكة مع القطاع الخاص أين هي؟ وما أثرها في مستقبل السكن والإنشاءات؟
قانون رقم (3) لعام 2024 الذي يسهم في تنمية القطاع العام الاقتصادي، من خلال الشراكة بين القطاع العام والخاص مهم للغاية، وهو مرن جداً، ويعطي الجهات العامة مجالاً للقيام بشراكات في جزئيات ضمن الشركة، والشراكة مع القطاع الخاص بما يخص السكن له علاقة بالتطوير العقاري، وكان سابقاً في الوزارة هيئة التطوير العقاري التي أنشئت قبل الحرب، وخلال الحرب تم العمل تخطيطاً على إنشاء شركات ووصلنا إلى نحو 73 شركة مرخصة للتطوير العقاري، ويوجد نحو 27 منطقة تطوير عقاري محدثة جاهزة، فبعد صدور قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 كان لا بد أن تنضوي شركات التطوير العقاري تحت مظلة الاستثمار للاستفادة من مزايا هذا القانون، لهذا صدر القانون رقم 2 لعام 2023 الذي أبقى الجانب الفني للتطوير العقاري بوزارة الأشغال العامة والإسكان، ونقل موضوع الترخيص والاستثمار إلى هيئة الاستثمار، وجرى الجمع بين ميزات القانونين لمصلحة التطوير العقاري، ما أعطى ميزات كبيرة للمطور العقاري، وبإمكان أي مطور عبر هيئة الاستثمار اختيار منطقة التطوير التي يريدها والبدء فيها، وفي حال كان لدى المطور منطقة جديدة يجري العمل على إحداثها عبر دارسة فنية من الوزارة.
مادامت الأرضية جاهزة، ما عوائق التنفيذ؟
شركات المطورين العقاريين جاهزة، ومناطق التطوير جاهزة، والموضوع هو عند المطورين، عند تلك الشركات، عليها أن تتقدم وتبدأ العمل، وقد بدأ العمل فعلاً في منطقة تطوير بحمص منذ سنتين، والتحضير للانطلاق قريباً في منطقة محدثه بدمشق، والقانون سمح للجمعيات التعاونية السكنية أن تأخذ منطقة تطوير عقاري وتعمل فيها، وهذا باب من أبواب تأمين الأراضي للجمعيات.
الأشغال العامة جزء مهم وحيوي في عمل وزارتكم، ما حجم العمل؟ وما حجم التنفيذ؟
هذا الجانب يتمثل بالشركات الإنشائية العامة، كان يتبع للوزارة 6 شركات إنشائية، جرى في عام 2019 دمج شركة الدراسات المائية مع شركة الدراسات والاستشارات الفنية ومؤخراً صدر المرسوم 98 للعام 2024 القاضي بإحداث «الشركة العامة للطرق والمشاريع المائية» لتحل محل «الشركة العامة للطرق والجسور» و«الشركة العامة للمشاريع المائية» والشركات الأخرى هي اختصاصية، وبعد صدور المرسوم وضعنا برنامجاً تنفيذياً للانتقال إلى دمج هاتين الشركتين على أرض الواقع، بما يحقق أهداف الدمج، والتوظيف الصحيح للخبرات الفنية المتخصصة والآليات والمعدات النوعية، إضافة إلى الاستثمار الأمثل لمقرات الشركات الإنشائية العامة التابعة للوزارة، ولتبقى هذه الشركات الذراع الفنية التنفيذية للدولة المتخصصة بتنفيذ المشاريع الكبيرة والنوعية.
الشركات الإنشائية تنفذ كل الأبنية الإدارية للحكومة كما تشارك بالمناقصات التي تطرحها بعض الوحدات الإدارية، وعدد المشاريع التي تنفذها شركاتنا الإنشائية بالتحديد 997 مشروعاً، وهي الآن تحت التنفيذ، والخطة الإنتاجية لهذه الشركات مجتمعة لهذا العام هي 500 مليار ليرة سورية، ولضبط بيانات المشاريع الوزارة أنشأت الوزارة منصة فيها كل مشاريع هذه الشركات في كل الفروع وبكل المحافظات وبالتفصيل عن كل مشروع، وبذلك أصبحت متابعتهم أكثر سهولة.
العقوبات والأسعار
هل توجد مشاريع تشاركية بين الشركات التابعة للوزارة والقطاع الخاص؟
بموجب القانون باستطاعة الشركات والمؤسسات التابعة للوزارة أن تقوم بهذه الشراكات، ويوجد أكثر من مشروع وهي في البدايات، كما أن عدداً كبيراً من الشركات من الدول الصديقة راجعت الوزارة، وجرى وضع عدة خطط، لكنها إلى الآن ما زالت في طور الدراسات وتبادل الأفكار، فالعائق الأساسي هو العقوبات على سورية، وهناك بعض الشركات تخشى أن تطولها هذه العقوبات، وعملياً أن آثار العقوبات والحصار لا تقل خطورة عن الآثار المدمرة التي خلفتها الحرب.
