مدير التنظيم والتخطيط العمراني في محافظة دمشق إبراهيم دياب: 10 مشاريع حصلت على إذن بالحفر في «ماروتا سيتي» و35 مشروعاً في طور الترخيص من أصل 100 حاصلة على موافقة أولية
| وفاء جديد
يدور جدل حالياً حول تطور العمل في «ماروتا سيتي» والسكن المستحق للمالكين في المنطقة، وحول بدء عمليات الحفر والتراخيص، الأمر الذي سلّطت «الاقتصادية» الضوء عليه، بغية عرض إجابات من المسؤولين المباشرين في الموضوع، فالتقت مدير التنظيم والتخطيط العمراني في محافظة دمشق المهندس إبراهيم دياب، الذي رأى أن المرسوم ٦٦ لعام 2012 (الذي أحدثت بموجبه المنطقة التنظيمية ماروتا سيتي) من أفضل المراسيم التنظيمية لكونه منح المشغلين المستحقين للسكن البديل وفق قرار وزارة الإسكان الناظم لذلك؛ منازل ضمن المنطقة التنظيمية «ماروتا سيتي»، بحيث يتم تحصيل قيمة هذه المساكن بسعر التكلفة فقط وبالتقسيط دون احتساب قيمة الأرض والبنى التحتية.
إبراهيم شدد على أن الطراز المعماري لمنازلهم الجديدة وجودتها لن تقل عن بقية الأبنية في المشروع، لأن المواطن يحب أن يعيش في منزل جميل، تطبق فيه كل مواصفات العمارة الحديثة وفق الشروط والكودات العالمية (نظم عالمية ومعايير تدخل بالتفاصيل المعمارية والفنية).
وأضاف: «دمشق تستحق عمارة مميزة، وهي السباقة عمرانياً ومعمارياً في الشرق الأوسط، وهذا ما فقدناه خلال سبعينيات وثمانينات وتسعينيات القرن الماضي، حيث انخفض مستوى العمارة، لذلك تم تشكيل لجنة فنية تتألف بعضويتها من ممثلين عن كلية العمارة بجامعة دمشق ونقابة المهندسين إضافة إلى محافظة دمشق، تجتمع برئاسة محافظ دمشق في مديرية تنفيذ المرسوم ٦٦ بماروتا سيتي، حيث يعرض المهندس المعماري تصاميمه ويبين الكودات التي اعتمدها لهذه التصاميم سواء كانت سورية أو عالمية، وكذلك يعرض الفكرة التصميمية والمناظير والواجهات المعمارية والتفاصيل الفنية الأخرى، ومن ثم توجه اللجنة الفنية ملاحظاتها بقبول الفكرة الأولية لهذه التصاميم أو تعديلها أو رفضها بحال لم تحصل على السوية الفنية والمعمارية المطلوبة منها».
موافقات أولية
في تفاصيل ومستجدات التراخيص في المشروع، كشف دياب عن منح ١٠٠ موافقة أولية للمقاسم (أبراج) من أصل ١٦٠ مقسماً منذ بداية العام الماضي (٢٠١٨) ولغاية اليوم، يتراوح ارتفاع البرج بين ١٢ و٧٠ طابقاً، على حين أن هناك ٦٠ مقسماً لم يحصلوا عليها بعد، لأسباب مختلفة، منها عدم قبول الفكرة التصميمية الأولية المقدمة لها لعدم وصولها إلى المستوى المعماري المطلوب، وطلب تعديلات عليها، ومنها عدم اتفاق أصحاب هذه المقاسم بتقديم الدراسة للفكرة الأولية بعد.
ولفت إلى أن عدد طلبات الترخيص التي قدمت للمكتب الأمامي في «ماروتا سيتي» بلغ ٣٧ طلباً، مضيفاً: «أصدرنا دليل إجراءات، ودليلاً إرشادياً، وآخر للدراسات الهندسية، أي تم وضع دليل للرخصة النظامية(إضبارة تنفيذية نموذجية) وتحديد المصورات التي يجب تقديمها، وهي عبارة عن إضبارة تنفيذية نموذجية كاملة فيها ما يقارب ٤٠٠ مصور هندسي، وهذا يعني أن المهندس يعرض ويدرس أدق التفاصيل المعمارية والهندسية للمشروع، على حين إن الرخص القديمة وفق الروتين القديم لرخص الأبنية العادية فيها من 20 إلى ٣٠ مصوراً فقط».
إجراءات الترخيص
أوضح دياب أنه من بين ١٠٠ مقسم حصلوا على موافقات أولية، هناك طلبات ترخيص لـ 35 مقسماً، وقد تم تحويلها من النافذة الأمامية إلى مكتب الترخيص بمحافظة دمشق، حيث يتم فيه التدقيق بمنهاج الوجائب واشتراطاتها، والشروط العمرانية، «فلكل مقسم منهاج وجائب عمراني يبين ارتفاع المقسم، والمساحات المسموحة وصفة الاستخدام والوجائب… إلخ، كل ذلك يأتي بعد أن يكون المقسم مقبول الشكل والتصميم من اللجنة الأساسية، ليقوم المهندس بتنفيذ الملاحظات وتحقيق الاشتراطات، ومن ثم يتم تحويل هذه الدراسة إلى نقابة المهندسين التي تدققها فنياً وإنشائياً، أي أن هناك إضبارة تنفيذية تفصيلية تتم دراستها بالنقابة، وتدقق بحسب موافقة اللجنة الفنية الأولية ومنهاج الوجائب، والكودات المستخدمة بالتصميم، ونظام ضابطة البناء.
وأردف بالقول: «إذا استكملت الدراسة ووافقت النقابة، يتم دفع الرسوم في النقابة، وتصديق المصورات، لتقوم المحافظة بعدها باحتساب المساحات لدفع رسوم رخصة البناء المؤلفة من رسم بناء وتأمينات الواجهات والمرافق المشتركة، والإفراز والتأمينات الاجتماعية ورسم مقابل التحسين، وكذلك القرارات الناظمة لذلك والصادرة عن المكتب التنفيذي بهذا الخصوص.
وأضاف: «بمجرد دفع رسوم الرخصة يتم صدورها، وحالياً تم صدور رخصة واحدة، وهي رخصة للمقسم H47، وهو برج سكني يتألف من طابق أرضي عبارة عن بهو وصالة ألعاب للأطفال، و١٢ طابقاً سكنياً، و٣ أقبية عبارة عن مرائب للسيارات وخدمات مشتركة، وتبلغ المساحة الإجمالية الطابقية حوالي ١٣.٥ ألف متر مربع».
متاجرة بالموافقات
كشف دياب عن إمكانية ظهور حالات متاجرة بالموافقات الأولية، التي تسمح للمستثمر بالحصول على إذن الحفر، «وللأسف، هناك من يأخذ الموافقة الأولية من اللجنة الفنية ليقوم بعدها ببيع حصته أو مقسمه من دون الاهتمام بالحصول على رخصة البناء»، موضحاً أن الموافقة الأولية تعني الصعود على أولى درجات السلم التنفيذي، لكن القانون لم يغفل شيئاً، حيث جاء قانون إعمار العرصات الرقم 82 لعام 2010 (مرسوم تشريعي) رادعاً لذلك، وذلك بإخضاع مقاسم «ماروتا سيتي» الخاصة بالأفراد لأحكام هذا المرسوم، حيث يتوجب الحصول على رخصة بناء خلال عام واحد من تاريخ إخضاع مقاسم «ماروتا سيتي» التنظيمية لأحكام قانون «إعمار العرصات» والتي تنتهي خلال شهر شباط من عام 2020، بحيث كل مقسم لم يحصل على رخصة بناء ضمن منطقة «ماروتا سيتي» يكلف بضريبة «إعمار عرصات» وفق أحكام المرسوم 82 لعام 2010، وذلك خلال موعد أقصاه شهر شباط 2020، وكذلك يجب إنجاز وتنفيذ رخص بناء المقسم مع المرافق المشتركة خلال مدة الرخصة الممنوحة لها وهي خمس سنوات على الأكثر تحت طائلة التكليف بضريبة «إعمار العرصات» .
وتابع القول: «نحن جاهزون لتسهيل الأمور كافة، ومن ضمن هذه التسهيلات على سبيل المثال لا الحصر، أن المقسم H47 حصل على مساحة إضافية بما يقارب ٢٤٠ متراً مربعاً تقريباً، وهذا مسموح به بموجب المادة ٦١ من المرسوم ٦٦ لعام 2012 الناظم ل«ماروتا سيتي»، إذ أجاز المرسوم زيادة المساحة لضرورات تصميمية معمارية بعد أن تقوم اللجنة الفنية بالاطلاع على التصميم المعماري المقدم أمامها لهذه المقاسم والمبررات الموجبة لهذه الزيادات لتحقيق الغاية التصميمية، على أن يتم تطبيق أحكام المرسوم 5 لعام 1982 وتعديلاته، وهو مرسوم تنظيمي لتعديل منهاج الوجائب العمراني للعقارات مقابل استيفاء رسم مقابل تحسين الزيادة أو التعديل عملاً بأحكام المرسوم 98 لعام 1965 الناظم لرسوم مقابل التحسين، وذلك عن هذه الزيادات، وقد وجه المكتب التنفيذي في المحافظة على منح تراخيص البناء على أن يتم اعتماد التعديلات لاحقاً وفق أحكام المرسوم 5 لعام ١٩٨٢».
المحافظة جاهزة
دياب أكد أن المحافظة في خدمة المواطنين، داعياً إياهم التواصل معها والتجاوب مع المهندسين، وإمدادهم بالملاحظات، ليتم بعدها تحويلهم إلى النقابة، التي يهمها أن تصدر الرخصة، وتحصل رسومها، منوهاً بأن ما يهم المحافظة؛ أن تنجز المقاسم وتنفذ المشروعات، مضيفاً «نحن جاهزون لتلقي أي اعتراض أو نقد، وفي حال تم لحظ أي تقصير في عملنا، فسوف نتساعد لتلافيه».
وبين أن أحد تسهيلات الإجراءات التي منحتها المحافظة، هي عندما يتم عرض فكرة تصميمية على اللجنة الفنية وتلاقي القبول، فإنه يصبح بإمكان المالك أن يطلب من أعضاء اللجنة والمحافظ إذن حفر مبدئياً، مشيراً إلى أنه لا وجود لمادة في القانون الناظم تسمح بذلك أو تمنعه، منوهاً بأن ذلك يأتي في إطار تقديم المزيد من التسهيلات للمواطنين، وتشجيعاً لهم، ولبث روح الحياة في المشروع، «ولذلك يتم منح هذه الموافقة وتسليم نقاط المقسم، وتحديد مكان الحفر ومساحته وعمقه، أضف إلى ذلك تحديد موقع المقسم بالضبط، لكن لا يحق له المباشرة بالبناء قبل صدور الرخص».
وكشف دياب عن حصول ١٠ مقاسم في «ماروتا سيتي» على موافقة أولية لبدء أعمال الحفر، ما يوحي بأنها على طريق الترخيص، «وهذا يعكس تسهيل الإجراءات من الإدارة وجدية المالكين».
رسوم مخفضة
رأى دياب أن دفع رسوم النقابة يعني الحصول على رخصة، لافتاً إلى أن هناك انتقادات لجهة ارتفاع الرسوم، إلا أنها أقل من الحد الأدنى، فمثلاً تشكل رسوم النقابة ٤% من قيمة المتر الطابقي، علماً بأن تكلفته وفقاً للنقابة بحدود 175 ألف ليرة سورية، وعلى أساسه تحتسب الرسوم، بينما لا تقل تكلفة المتر الحقيقية عن 450 إلى 500 ألف ليرة، أما القيمة السوقية فهي أكثر بكثير من ذلك.
وأوضح أنه باحتساب 4% من تكلفة المتر على أساس ١٧٠ ألف ليرة فإن النقابة تتقاضى رسوم ٧ آلاف ليرة للمتر المربع الطابقي، وهي أجور أتعاب المهندسين الدارسين والمصممين لإضبارة الرخصة، وهذا جاء بعد الاجتماع الذي عقد برئاسة وزير الأشغال العامة والإسكان مع نقيب المهندسين ونقابة فرع دمشق، وممثلين عن المحافظة والأهالي وممثل عن رئاسة مجلس الوزراء.
«ماروتا سيتي» بالأرقام
تبلغ مساحة المنطقة التنظيمية في «ماروتا سيتي» 214.9 هكتاراً، وعدد المقاسم فيها ٢٧٣ مقسماً، منها ١٦٥ مقسماً للمالكين في المنطقة، ولهم حصص سهمية فيها، و٦٧ مقسماً للمحافظة، لكون المرسوم ٦٦ خصّها بحصة من المنطقة التنظيمية لقاء تنفيذ البنى التحتية، وهناك ٤١ مقسماً، تتوزع بين المباني الإدارية والخدمية ودور العبادة.
بالمجمل تبلغ المساحة المبنية في ماروتا سيتي ٣.٤٣ ملايين متر مربع، تشغل هذه المساحة المبنية ١٧% تقريباً من المنطقة التنظيمية، وهناك ١٢ ألف وحدة سكنية (شقة).
بيّن دياب أن المساحات الطابقية التي تخص السكن تبلغ ١.٨٢ مليون متر مربع سكني، أي إن نسبتها تبلغ ٥٣% من المساحة الطابقية المبنية بالمنطقة كلها، موزعة على ١٢٣ ألف متر مربع تجاري طابقي، و٢٦٩.٤ ألف متر مربع إداري و٩٥٨.١ ألف متر مربع استثماري، و٢٦٤.٦ ألف متر مربع للمشيدات العامة، وهي ١٧ مدرسة وروضة أطفال بمساحة ١٩٥.٥ ألف متر مربع، ومركزان صحيان بمساحة ١٠.٨ آلاف متر مربع.
كما يوجد مركز أنشطة متعددة بمساحة ٢٢.٥ ألف متر مربع، ومدرج للحفلات والمناسبات يتسع لنحو ١٥٠٠ شخص، ومركز إطفاء وصيانة بمساحة ١١٠٠ متر مربع، و٥ دور عبادة بمساحة ٣٤.٧ ألف متر مربع، و٤ محطات وقود.
وهناك ٤٥ ألف متر مربع للمواقف الطابقية، و٢٤ ألف متر طولي شبكة غاز، و٢٦ ألف متر طولي معالجة مياه، و٣١ ألف متر طولي مياه شرب، و٧٥٠٠ متر مربع مساحات مائية، و٧٥٠ ألف متر مربع مساحات خضراء.
وختم بأن المنطقة تستوعب ٦٠ ألف نسمة، وتخلق ١١٠ آلاف فرصة عمل تشغيلية، فالمشروع يلزمه ١١٠ آلاف عامل لتشييده، فضلاً عن خلق ٢٧ ألف فرصة عمل دائمة بعد أن يتم إطلاقه.
